EpaMarne EpaFrance, l'âme dans l'aménagement

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PME-PMI et grands comptes plébiscitent le bon côté du Grand Paris

EpaMarne-EpaFrance publient l’analyse 2019 du marché du secteur tertiaire couvrant les 44 communes de leur périmètre d’intervention. Cette étude, réalisée avec le cabinet international de conseil en immobilier d’entreprises, JLL, met en lumière les atouts d’attractivité du territoire pour les entreprises.

© Crédit Agricole Brie Picardie / Architecte : Cabinet PCA - Philippe Chiambaretta

Avec une augmentation de 7 % des transactions, ce sont près de 60 000 m² de bureaux qui ont trouvé preneurs en 2019 sur les périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance. Ce niveau de transactions, à nouveau supérieur à la moyenne quinquennale, témoigne de l’attractivité du territoire auprès des entreprises et de sa solidité dans un marché locatif francilien en repli de 10 % cette année.

Les pôles tertiaires de Montévrain-Val d’Europe et de Noisy-Champs concentrent plus des deux tiers des surfaces louées (ou acquises) en 2019. Ils attirent la majorité des transactions supérieures à 1 000 m² signées sur le secteur.

En 2019, la demande de petites surfaces de bureaux inférieures à 500 m² enregistre plus de 90 % des transactions. Cette dynamique reflète l’identité du tissu économique local composé principalement de petites et moyennes entreprises. De plus, les grands comptes y trouvent pour leurs collaborateurs une qualité de vie parmi les meilleures d’Île-de-France.

En 2019, ce sont, notamment, Disney, RATP, Crédit Agricole (Village by CA), Saint-Gobain et Bosch qui se sont installés ou ont renforcé leurs positions à l’Est du Grand Paris.

Le territoire confirme également son attractivité pour les entreprises souhaitant acquérir leurs bureaux.
25 % des transactions 2019 sur les périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance concernent des acquisitions, contre 10 % en moyenne en Île-de-France. Les opportunités immobilières et foncières des Epa répondent à la fois aux standards d’accessibilité, de services et de performances énergétiques. Elles confortent et attirent ainsi les entreprises. Cette attractivité devrait encore être renforcée par le développement du Grand Paris Express et des quartiers alentours.

Des valeurs locatives compétitives pour les entreprises

En 2019, au regard des valeurs locatives proposées sur les développements tertiaires en cours, le loyer prime des périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance s’établit entre 200 et 220 € HT hors charges/m²/an.

Au regard des valeurs locatives prime pratiquées dans le Quartier Central des Affaires (860 €), à La Défense (540 €), ou encore en première couronne (entre 330 et 360 €), l’attractivité du territoire est confirmée par les entreprises désireuses d’optimiser leurs coûts immobiliers tout en offrant confort et bien-être à leurs collaborateurs, dans un environnement riche de toutes les aménités urbaines.

L'offre immédiate plus rare face à une demande soutenue

En Île-de-France, les disponibilités immédiates de bureaux se réduisent rapidement face à la dynamique soutenue du marché locatif de ces dernières années. Ce phénomène de résorption de l’offre est d’autant plus prégnant sur les périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance. En l’espace d’une année, son stock d’offres disponibles immédiatement s’est réduit de 40 %, l’amenant à 85 000 m² à fin 2019. Le taux de vacance, également en baisse, s’établit désormais à 4,3 %, reflet de l’attractivité de l’Est du Grand Paris auprès des entreprises.

Avec une grande partie des bureaux neufs précommercialisée avant même leur livraison, les investisseurs ne s’y trompent pas en lançant des opérations en blanc.

Au regard des nombreux projets de bureaux qui devraient être livrés dans les années à venir, le niveau d’offre future permettra de maintenir une fluidité dans la recherche de surfaces de bureaux. Les entreprises peuvent investir dans des espaces qualitatifs et aux standards actuels d’un point de vue architectural, environnemental et des services proposés. Ces nouveaux lieux leur permettent également de réinventer leurs organisations de travail et de management.

Toujours plus de projets sur un territoire attractif et en pleine croissance

Face à l’appétit soutenu des entreprises pour les surfaces neuves, les périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance offrent de belles opportunités foncières aux portes de Paris pour le développement de projets tertiaires, de comptes propres ou encore de clés en main locatifs.

C’est notamment l’opportunité qu’a saisi la société de conseil et d’audit internationale Deloitte pour la création de son campus universitaire – centre d’hébergement et d’enseignement – au Val d’Europe (Bailly-Romainvilliers) sur près de 15 hectares, dont 22 000 m² de surfaces construites. Le site a été retenu – parmi près de 90 autres implantations européennes – pour les avantages qu’il offre à une entreprise de cette ampleur, que ce soit son emplacement stratégique à proximité immédiate du premier HUB TGV de France et de deux aéroports internationaux, ou encore le cadre de vie de qualité et les services urbains.

Les promoteurs envisagent le développement de projets tertiaires sur le territoire à hauteur de 110 000 m² de bureaux d’ici fin 2022. La future gare du Grand Paris Express renforce le développement économique du pôle de Noisy-Champs avec la réalisation de beaux programmes tels que “Concert Horizon”, “Le Delta” ou encore “Serenis”. Le pôle de Montévrain–Val d’Europe, deuxième polarité économique majeure du secteur avec sa gare TGV, propose, entre autres, les projets “Mayfair”, “Jazz” et “Carré Haussmann”.

Preuve de leur confiance envers EpaMarne-EpaFrance, les acteurs de l’immobilier n’hésitent pas à investir sur le plus long terme, à l’instar de la Compagnie de Phalsbourg qui réalisera, à horizon 2025, le cœur du futur quartier de Marne Europe à Villiers-sur-Marne, avec un ambitieux programme mixte “Balcon sur Paris” de près de 120 000 m², dont plus de 30 000 m² de bureaux. La mise en service des futures lignes de métro du Grand Paris Express contribue fortement à renforcer l’attractivité du territoire pour le développement de projets d’une telle envergure.

Une année exceptionnelle pour le marché de l’investissement

2019 est de nouveau marquée par une année record en termes d’investissements avec 137 M€ investis en bureaux sur le territoire. Deux transactions concentrent plus de la moitié de ces investissements : la cession d’un portefeuille de trois immeubles situés dans le quartier d’affaires de Noisy Mont d’Est à Noisy-le-Grand, à Hemisphere et à un fonds américain, et l’acquisition de l’immeuble Piazza à Noisy-le-Grand (17 500 m²) par Eurobail.

Ces investissements sont le résultat de la disponibilité d’actifs de qualité sur le territoire.
La performance du marché de l’investissement a également été encouragée par des taux de rendement qui se maintiennent à un niveau particulièrement compétitif à 5,25 %. L’immobilier sur les périmètres d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance est particulièrement attractif pour des investisseurs en quête de rendement confrontés à des taux historiquement bas dans les quartiers d’affaires centraux (2,75 % dans le Quartier Central des Affaires et 4 % à La Défense).

La stabilité des taux directeurs prévue pour 2020 devrait favoriser l’immobilier qui restera donc une classe d’actifs attractive pour les investisseurs. Le montant total des investissements sur le territoire, tous actifs confondus, est de l’ordre de 330 M€ en 2019, soit trois fois plus qu’en 2018.

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