EpaMarne-EpaFrance publient l’analyse 2019 des marchés des secteurs activités et logistique couvrant leurs périmètres d’intervention. Cette étude, réalisée avec le cabinet international de conseil en immobilier d’entreprises, JLL, met en lumière la bonne dynamique des territoires de l’est parisien.
Près de 170 000 m² de locaux d’activités ont trouvé preneurs en 2019 sur les territoires d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance. Avec une croissance de 14 % par rapport à l’année passée, ce niveau de transaction continue à être supérieur à la moyenne quinquennale et reflète ainsi le dynamisme et l’attractivité de l’est du Grand Paris. Figurent parmi les transactions qui ont marqué 2019, Chirag SA (distributeur de produits méditerranéens) avec l’acquisition de 7 800 m² à Croissy-Beaubourg et les Brasseries Parisiennes avec la location de 5 000 m² à Sucy-en-Brie.
Une concentration des mouvements s’établit sur le territoire de Marne et Gondoire avec 50 % des transactions et des surfaces louées/acquises pour plus de 83 000 m² comptabilisés en 2019.
La stratégie patrimoniale des entreprises, portée par des taux particulièrement bas, est révélatrice de l’image positive qu’elles ont du territoire et de leur envie de s’y projeter sur le long terme. En 2019, une transaction sur deux s’est faite à l’acquisition sur le territoire (versus 1 transaction sur 3 en Île-de-France).
Avec près de 40 % des transactions enregistrées sur des locaux neufs ou encore non livrés, le territoire est plébiscité par des entreprises souhaitant s’implanter ou se développer au sein d’espaces plus grands, modernes et qualitatifs. La disponibilité d’une offre de programmes neufs permet de conforter cette tendance en 2019.
Si le dynamisme du marché des locaux d’activités sur les territoires d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance s’explique par son positionnement stratégique à proximité immédiate de Paris, des deux plateformes aéroportuaires, du premier hub TGV de France et des infrastructures routières, il s’explique aussi par la qualité de l’offre disponible et la proposition d’une offre foncière variée pour le développement de nombreux projets de comptes propres et de parcs d’activités.
En 2019, le loyer moyen des prises à bail de locaux d’activités neufs sur le périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance s’établit à 100 € HT hors charges/m²/an. Le loyer moyen de seconde main se positionne quant à lui à 80 € HT hors charges/m²/an.
Activités : des loyers compétitifs
Au regard des valeurs locatives prime pratiquées notamment en première couronne, pouvant dépasser les 150 € HT hors charges/m²/an, le territoire propose une offre qualitative à des valeurs compétitives.
Activités : une offre immédiate qui s’écoule rapidement face à un marché dynamique
À fin 2019, près de 117 000 m² de locaux d’activités étaient immédiatement disponibles sur le périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance, en baisse par rapport à 2018 (-8 % en un an), témoignant de l’attractivité du territoire pour ces actifs et du dynamisme des transactions de l’année. 15 % des surfaces vacantes sont neuves, un chiffre en progression qui atteste de la qualité de l’offre renforcée grâce aux nombreux programmes de parcs d’activités initiés sur le territoire. Cette offre neuve devrait rapidement trouver preneurs auprès des PME-PMI qui privilégient souvent l’acquisition de leurs locaux dans le cadre de leur stratégie immobilière.
Activités : des projets majoritairement précommercialisés face à une demande soutenue
Dans les deux années à venir, ce sont près de 145 000 m² de locaux d’activités qui devraient sortir de terre, de quoi renouveler l’offre en surfaces qualitatives afin de répondre à la demande locale des entreprises endogènes et attirer de nouvelles sociétés.
Plus des deux tiers de ces surfaces sont d’ores-et-déjà précommercialisées, preuve du dynamisme et de l’attractivité de l’est du Grand Paris pour les locaux d’activités ainsi que de la confiance des entreprises dans leurs perspectives de développement et en l’avenir du territoire.
Marne et Gondoire concentre près de la moitié des nouveaux développements avec plus de 57 000 m² de locaux d’activités en cours de commercialisation. ALSEI construit notamment 12 000 m² à Chanteloup-en-Brie et 11 000 m² à Chalifert, tandis qu’Agencity Promotion développe près de 8 000 m² d’activités avec le programme mixte et innovant SOHO à Montévrain (locaux d’activités et habitations).
Le secteur du Val d’Europe comptabilise également plus de 42 000 m² de projets de surfaces d’activités, avec entre autres programmes, les développements de Spirit à Bailly-Romainvilliers (Business Cluster Val d’Europe de 22 000 m²) et à Serris (10 000 m²).
Logistique : des transactions toujours présentes face à une demande soutenue des entreprises
Près de 48 000 m² d’entrepôts ont trouvé preneurs en 2019 sur le périmètre d’intervention des établissements publics. Trois transactions sur quatre ont été enregistrées dans des bâtiments neufs de classe A avec une logistique à forte valeur ajoutée, génératrice d’emplois. Cette belle performance est due à la disponibilité d’actifs de qualité, notamment grâce à des prises à bail sur le marché de seconde main à Noisy-le-Grand et Lognes mais aussi grâce à des projets lancés en blanc à l’image du centre logistique Val d’Europe de Goodman de 31 200 m² à Bailly-Romainvilliers.
Le chargeur Sunclear Diffusion, société française leader dans la distribution de plaques plastiques, aluminium et composites pour les professionnels, a quant à lui saisi cette opportunité en s’installant également au Val d’Europe (Serris) sur 18 500 m² de surfaces de haut standing en vue de soutenir et d’accélérer la croissance de son activité. De même, le logisticien Distritec a lui aussi loué 12 700 m² sur cette même plateforme en vue d’étendre ses capacités franciliennes.
Ainsi, en offrant de belles opportunités foncières et immobilières, le territoire d’EpaMarne-EpaFrance séduit les promoteurs comme les entreprises et capitalise sur sa très bonne accessibilité et sa proximité de Paris.
Logistique : des loyers aux valeurs qui se maintiennent
En 2019, eu égard aux transactions enregistrées sur le périmètre d’intervention d’EpaMarne-EpaFrance, le loyer prime pour les entrepôts s’établit à 53 € HT hors charges/m²/an. Le loyer moyen s’établit quant à lui à 51 € HT hors charge/m²/an, stable par rapport aux années précédentes.
Logistique : des offres de qualité immédiatement disponibles et à venir
À fin 2019, quatre offres logistiques concentrant plus de 69 000 m² d’entrepôts sont disponibles immédiatement à la location. Récemment libérées, ces surfaces devraient rapidement trouver preneurs au regard de l’appétit des entreprises pour les surfaces logistiques proches de la capitale et de la relative rareté de ces actifs.
Encouragés par le dynamisme de la demande, les promoteurs n’hésitent pas à se projeter sur le secteur. Quatre projets sont actuellement en cours de commercialisation pour une surface totale de plus de 53 000 m². Disponibles à la location, ces entrepôts sont localisés sur les communes de Croissy-Beaubourg, Serris et Ferrières-en-Brie.
À date, l’ensemble de ces projets est porté par Argan qui restructure notamment un de ses actifs historiques à Croissy-Beaubourg (~ 22 000 m²) et développe 31 000 m² d’entrepôts neufs. Ces offres, répondant aux standards actuels, constituent des destinations idéales pour accueillir les activités logistiques à forte valeur ajoutée de grandes entreprises.