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Abords de l'immeuble de bureaux Citalys, dans l'écoquartier de Montévrain.

Actualités

Lettre immobilière de Marne-la-Vallée – Bureaux

Camille Petit-Gas

57 000 m² de bureaux ont trouvé preneurs en 2017 à Marne-la-Vallée, un niveau de transactions supérieur à la moyenne des 5 dernières années (~53 000 m²) témoignant d’une réelle attractivité du territoire auprès des entreprises.

De Marne-la-Vallée au pôle de l'est parisien : quelques chiffres-clé

©JLL/Progress Conseil/CBRE

Marne-la-Vallée, un territoire hyperconnecté.

©Paul Morgan

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Transactions

2017 se distingue particulièrement par la signature de nombreux baux et acquisitions pour des surfaces comprises entre 1 000 et 3 000 m². La bonne accessibilité et la qualité des offres sur ce segment ont contribué à dynamiser le marché dans un contexte de reprise de confiance des entreprises, privées et publiques : CAF ; Grand Paris Grand Est ; Inéo Tertiaire ; Axone Promotion ; Bank of Ireland ou encore Findus. Les grandes transactions ne sont pas en reste. La mise à disposition de fonciers idoines et des opportunités à l’acquisition permettent d’attirer et de conforter la présence de nombre d’entreprises comme le Crédit Agricole Brie Picardie qui construit son siège d’une surface de 9 100 m² à Chessy, ou encore le Groupe Hoche qui acquiert 3 300 m² à Lognes. Aussi les projets de nouveaux métros et quartiers de gares du Grand Paris à Marne-la-Vallée ouvrent de nombreuses perspectives sur le territoire.

 

Choisir de nous implanter à Chessy, nous a permis de créer un projet sur mesure : 9 000 m² de bureaux et 5 000 m² de logements qui accueilleront plus de 400 collaborateurs dans un cadre ouvert et connecté avec la nature.” (Vincent De Koninck Directeur des projets immobiliers, Crédit Agricole Brie Picardie)

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Loyers

En 2017, le loyer prime de Marne-la-Vallée progresse et s’établit à 220 € HT HC/m²/an, hissé par les transactions réalisées sur les deux pôles majeurs que sont : à l’ouest, le pôle métropolitain formé par Noisy- Champs (future gare GPE) et Noisy-le-Grand ; à l’est, le pôle Montévrain-Val d’Europe, notamment conforté par les communes de Montévrain, Serris et Chessy.

Ainsi, comparativement aux loyers prime de 775 € du Quartier Central des Affaires et de 510 € de La Défense, voire à ceux de la 1e couronne s’établissant entre 310 € et 385 €, Marne-la-Vallée apparaît comme une bonne alternative pour les entreprises désireuses d’optimiser leurs coûts immobiliers tout en offrant confort et bien- être à leurs collaborateurs.

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Offre immédiate

La mise en disponibilité d’immeubles entiers de bureaux sur le site de Noisy-le-Grand, pèse sur le niveau de l’offre immédiatement disponible à Marne-la-Vallée en 2017, qui croît à 155 000 m². Pour autant, une fois rénovés ou restructurés, ceux-ci devraient rapidement trouver preneurs au vu de leur localisation et accessibilité.

Le taux de vacance s’élève quant à lui à 8,2%, témoignant d’un marché dynamique, suffisamment offreur pour permettre aux entreprises quelle que soit leur taille, de s’y implanter.

La part des bureaux neufs dans l’offre immédiatement disponible s’est considérablement réduite en 2017 (~3,5%) alors même que les entreprises, confiantes, sont en recherche de surfaces de qualité aux standards internationaux. Des plateaux neufs sont encore disponibles dans le Neos (~1 400 m²), le Vega (~1 600 m²) ou encore le Greenwich (1 400 m²) tandis que plusieurs projets devraient alimenter prochainement l’offre neuve.

©JLL

Offre future

L’appétit des entreprises pour des surfaces neuves s’est confirmé en 2017, dans la lignée de la CASDEN et de l’URSSAF, avec le Crédit Agricole Brie Picardie et Axone qui développent leurs sièges sociaux respectifs à Chessy. L’immeuble Le Bellini serait également sous option pour la totalité de sa surface (7 900 m²). Autant de transactions qui devraient favoriser le lancement des projets en attente.

Marne-la-Vallée offre ainsi de nombreuses opportunités de s’implanter dans des locaux neufs et accessibles, et personnalisables. Si Val d’Europe reste le secteur le plus offreur (Le Bellini – tranche 2, Jazz, projet Foxtrot, etc.), le pôle de Noisy-Champs n’est pas en reste (Concert Horizon, Treed It, Fifteen, etc.). Avec la mise en service de la future gare du Grand Paris à Villiers-sur-Marne, d’autres projets émergent à quelques encablures de Paris comme « Balcon sur Paris », projet lauréat de l’appel à projets « Inventons la Métropole » (34 000 m² de bureaux attendus dès 2024) porté par la Compagnie de Phalsbourg, ou encore le projet de 10 000 m² de bureaux de la ZAC des Simonettes Nord à Champigny-sur-Marne.

A court terme, Carré Haussmann, Jazz et les surfaces résiduelles du Foxtrot sont encore disponibles. Des opportunités sont également à saisir dès maintenant pour une livraison en 2020 comme notamment la tranche 2 du Bellini à Chessy, Concert Horizon à Noisy- le-Grand et le Treed It à Noisy-Champs.

 

Nous avons été séduits par l’ambition du territoire et des élus. De plus le site présente des atouts formidables. Implanté à seulement 14 min du centre de Paris, il bénéficiera de l’ouverture de la station du nouveau métro Grand Paris Express « Bry-Villiers-Champigny ». Avec son hub multimodal exceptionnel conjugué à la très bonne accessibilité routière des deux aéroports parisiens, Marne Europe sera l’un des sites les mieux desservis de la Métropole du Grand Paris.” (Philippe Journo, Président-Fondateur – Compagnie de Phalsbourg)

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2017 est marqué par une majorité de transactions entre investisseurs, principalement français, sur tout type d’actifs. Le commerce se distingue particulièrement avec la cession du retail park d’Ikea, le centre commercial des Armoiries à Bry-sur-Marne, à Pradera à mi-année pour une valeur de 30,8 M €.

Suite à l’onde de compression des taux depuis quelques années, le taux de rendement prime de Marne-la-Vallée se maintient en 2017 à 5,25%, affichant un écart de 250 bps avec le QCA (vs 300 il y a 5 ans) et d’environ 100 bps avec la 1e couronne nord-est parisienne.

L’absence de produits Core dans les quartiers centraux, l’afflux de capitaux et la recherche de rendement pourraient bénéficier aux pôles alentours tels que Marne-la-vallée, avec des opportunités d’investissement sur des projets neufs de qualité. La Banque Centrale Européenne ayant annoncé ne pas envisager de resserrement monétaire avant 2019, les taux ne devaient pas croître prochainement.

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Focus marché par secteur

Noisy-Champs

  • Transports : Métro ligne 11, 15, 16 et RER A
  • Transactions : 18 203 m² -20 % par rapport à 2016 – 32% du total MLV
  • Nb de transactions : 40
  • Part du neuf : 0 transaction neuve
  • Part des ventes : 40% des transactions
  • Loyer prime : 195 €
  • Offre immédiate : 112 695 m² +22% par rapport à 2016 – 72% du total MLV
  • Offre future : 23 600 m²
  • Transactions significatives :
    – CAF Seine Saint Denis – Shamrock – 2 627 m² – location
    – Grand Paris Grand Est – Le Copernic 1 – 2 063 m² – location

 

Montévrain – Val d’Europe

  • Transports : Gare TGV et RER A
  • Transactions : 22 800 m² – Stable par rapport à 2016 – 40% total MLV
  • Nb de transactions : 48
  • Part du neuf : 52% des transactions
  • Part des ventes : 35% des transactions
  • Loyer prime : 205 €
  • Offre immédiate : 11 430 m² -40% par rapport à 2016 – 7% du total MLV
    Offre future : 16 900 m²
  • Transactions significatives :
    – Crédit Agricole Brie Picardie – Compte propre – 9 100 m² (précom)
    – Eléphant Vert – Greenwich – 1 074 m² – location
    – Disney – Greenwich – 1 078 m² – location

Carte : Focus marché par secteur.

©Epamarne

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