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Montage de neuf photographies de bureaux sur Marne-la-Vallée

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Marne-la-Vallée, 2ème marché pour l’accueil des locaux d’activité et de logistique

Lola Aubert

Près de 134 000 m² de locaux d’activités ont trouvé preneurs en 2016 à Marne-la-Vallée, ce qui est un record d’attractivité pour le territoire, bien au-delà de la moyenne annuelle des dernières années. Aussi, le territoire est de plus en plus identifié en Ile-de-France comme un lieu d’accueil des PME-PMI.

La demande placée en 2016

En 2016, il est l’un des plus dynamiques de la Région-Capitale, aussi bien auprès des petites entreprises que des plus grandes qui d’ailleurs représentent plus de 60 000 m² placés.

Elles profitent de coûts attractifs, d’une très bonne accessibilité avec l’A4, la Francilienne notamment, et d’une offre de locaux de qualité pour regrouper leurs effectifs. En témoigne, les dernières transactions de RTE à Sucy-en-Brie ou encore d’Eiffage Energie à Ferrières-en-Brie.

Loyers

En 2016, eu égard aux transactions réalisées, le loyer moyen des locaux d’activités neufs est de 135 € HT HC/m²/an. Une décote d’environ 20% est observée avec les loyers des locaux d’activités rénovés, et de 30% avec les locaux de seconde main. En 2016, la majorité des transactions réalisées ont un loyer compris entre 75 et 100 € HT HC/m²/an.

Moyenne des loyers en activités à Marne-la-Vallée

Offre immédiate

Au 31 décembre 2016, l’offre de locaux d’activités immédiatement disponible sur le secteur de Marne-la-Vallée s’élève à près de 131 000 m², en légère baisse par rapport à 2015. Les locaux neufs dans l’offre immédiate représentent 12% des surfaces disponibles, en hausse constante ce qui atteste d’une qualité de l’offre renforcée au fil des années. Leur part devrait se renforcer dans l’avenir avec le développement de plusieurs projets de parcs à Collégien, Croissy-Beaubourg et Chanteloup-en-Brie.

Offre immédiatement disponible au 31/12/2016

Offre future

Près de 95 000 m² de locaux d’activités neufs devraient être développés d’ici deux ans à Marne-la-Vallée, de quoi participer au renouvellement de l’offre et attirer de nouvelles entreprises. Plusieurs projets sont concentrés sur l’une des ZAC les plus dynamiques et attractives d’Ile-de-France, celle de Lamirault à Collégien. Nombre de promoteurs y développent des petites cellules à vendre ou à louer. Le dynamisme de Bussy-Saint-Georges n’est pas en reste, tout comme le secteur de Bailly-Romainvilliers, et plus précisément du Parc International des Entreprises, ainsi que sur Chanteloup-en-Brie. La proximité des autoroutes A4, de la Francilienne, des aéroports, des gares TGV et des grandes places économiques fait de Marne-la-Vallée un lieu particulièrement séduisant pour les entreprises. Par ailleurs, la qualité de la main d’oeuvre, la proximité d’une desserte en transports en commun de qualité (RER A), qui va être renforcée dans les années à venir, et un environnement urbain équilibré avec une offre de logements diversifiée, ce qui en fait un territoire prisé par les dirigeants d’entreprises et leurs salariés.

Transactions

En 2016, près de 65 000 m² d’entrepôts ont trouvé preneurs, ce qui est stable par rapport à 2015 alors que le marché global est très fragile. La tendance est à la baisse au sein de la dorsale (Paris – Lyon – Marseille), du fait d’une activité économique fragile, d’une réduction des investissements des entreprises et d’une atonie de l’activité industrielle, d’un secteur du transport routier qui subit encore les effets de la crise économique avec des tonnages au km toujours négatifs. Pour autant, de belles transactions sont toutefois à noter, animées aussi bien par les chargeurs et les prestataires logistiques : la prise à bail par METIN de ~25 000 m² d’entrepôts à Bussy Saint-Georges, celle de GLOBE EXPRESS de ~20 000 m² à St-Thibault-des-Vignes. En parallèle, 50 000 m² d’entrepôts de Classe C ont trouvé également preneurs à Marne-la-Vallée en 2016.

Demande placée d'entrepôts de classe A & B > 5 000 m2 en 2016 à Marne-la-Vallée

Loyers

En 2016, eu égard aux transactions réalisées sur le secteur de Marne-la-Vallée, le loyer prime pour les entrepôts se situe autour de 54 € HT HC/m²/an, soit légèrement supérieur à la moyenne francilienne.

Loyers prime pour les entrepôts en 2016 à Marne-la-Vallée

Offre immédiate et future

A fin 2016, la vacance des entrepôts de Classe A et B de plus de 5 000 m² à Marne-la-Vallée est quasi-inexistante, ce qui témoigne de l’attractivité du secteur. Actuellement, seuls 6 300 m² d’entrepôts répondant aux standards internationaux des entreprises sont disponibles à Marne-la-Vallée et plus particulièrement dans le Parc Gustave Eiffel à Bussy-St-Georges. Pour autant, le territoire de Marne-la-Vallée offre de nombreuses possibilités de développement, foncier et immobilier.

Deux projets sont actuellement disponibles 8 à 12 mois après accord : 12 700 m², divisibles en deux cellules, à Serris développés par Argan ; 31 500 m² divisibles à Bailly-Romainvilliers dans le Parc International d’Entreprises.

Offre immédiate d'entrepôts de classe A & B > 5 000 m2

Témoignages d'experts

“Les atouts de Marne-le-Vallée sont nombreux : polarité logistique, accessibilité routière, foncier disponible, etc. Par ailleurs, le soin et la qualité apportés aux aménagements de zones d’activités conduisent à un positionnement haut-de-gamme en adéquation avec la philosophie d’Argan, foncière spécialisée en investissement logistique premium.”

Emanuel DEPORT, Directeur commercial d’Argan

“La ZAC de Lamirault est la zone d’activité la plus dynamique d’Île-de-France aujourd’hui. Sa position au carrefour de l’A4 et de la Francilienne, en façade des accès autoroutier dans un environnement qualitatif est le terreau idéal pour toute entreprise. C’est pourquoi nous investissons aujourd’hui la 2e phase de notre parc, la 1e ayant rencontré un vif succès avant même sa livraison.”

Carmen ROBERT, Directrice commerciale Spirit

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